Deweloperski Fundusz Gwarancyjny DFG – jak chroni kupujących?

Kupując mieszkanie od dewelopera wpłacasz często oszczędności całego życia jeszcze przed odbiorem kluczy. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny sprawia, że te środki nie „wiszą w próżni”, tylko podlegają ustawowej ochronie. Powstał po to, żeby Twoje pieniądze nie znikały razem z problemami dewelopera. To ustawowy system ochrony środków klientów kupujących mieszkania i domy na rynku pierwotnym, działający od 1 lipca 2022 roku.

TL;DR, czyli najważniejsze informacje w skrócie:

• DFG to ustawowy system ochrony nabywców na rynku pierwotnym, powiązany z mieszkaniowymi rachunkami powierniczymi,
• fundusz zabezpiecza wpłacone środki m.in. przy upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy,
• składkę na DFG odprowadza deweloper od każdej wpłaty klienta – kupujący nie płaci tej opłaty bezpośrednio
• aktualnie stawka składki wynosi 0,1% wpłaty przy zamkniętym oraz 0,45% przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym
• fundusz gwarantuje zwrot pieniędzy w określonych sytuacjach, co istotnie podnosi bezpieczeństwo zakupu mieszkania od dewelopera.

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny DFG i dlaczego powstał?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to rozwiązanie ustawowe, które zabezpiecza środki osób kupujących mieszkania i domy jednorodzinne na rynku pierwotnym. Każda wpłata klienta na mieszkaniowy rachunek powierniczy powoduje naliczenie składki na DFG, a zgromadzone tam pieniądze tworzą bufor bezpieczeństwa dla nabywców.

Fundusz wprowadzono ustawą z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, a przepisy weszły w życie 1 lipca 2022 roku. Zastosowano go jako odpowiedź na ryzyko upadłości deweloperów i problemy z dokończeniem inwestycji. DFG pełni dziś ważną funkcję w budowaniu zaufania do rynku pierwotnego i zwiększa bezpieczeństwo osób kupujących mieszkania.

Jak działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – rola rachunku powierniczego

System DFG łączy się bezpośrednio z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym. Klient nie przelewa pieniędzy „prosto do dewelopera”, tylko na specjalne konto w banku. Deweloper uzyskuje dostęp do środków dopiero po spełnieniu określonych warunków – zgodnie z harmonogramem budowy oraz zasadami umowy. Bank pełni rolę kontrolera i pierwszej linii ochrony.

Fundusz powierniczy – klucz do bezpieczeństwa

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to osobne konto bankowe prowadzone dla konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Klienci wpłacają tam środki na zakup lokalu, a bank wypłaca pieniądze deweloperowi zgodnie z postępem prac na budowie i warunkami umowy.

Deweloper nie dysponuje swobodnie pieniędzmi nabywców – każdą wypłatę poprzedza weryfikacja postępu inwestycji i tego, czy wszystkie wymagane składki na DFG zostały przekazane. Taki model wyraźnie ogranicza ryzyko, że środki znikną jeszcze przed zakończeniem budowy.

Fundusz powierniczy deweloperski otwarty vs zamknięty – różnice

WAŻNE: w praktyce stosuje się dwa typy mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty.

Przy rachunku otwartym bank przekazuje deweloperowi pieniądze w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy, na przykład po wykonaniu stanu surowego czy dachu. Przy rachunku zamkniętym bank wypłaca deweloperowi całość środków dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność na nabywcę.

Rachunek zamknięty daje kupującemu najwyższy poziom ochrony, ponieważ do momentu przeniesienia własności wszystkie pieniądze pozostają pod kontrolą banku.

Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – kto płaci i ile wynosi?

Składka na DFG jest obowiązkowa dla deweloperów, którzy sprzedają mieszkania i domy przy wykorzystaniu mieszkaniowych rachunków powierniczych. Każda wpłata klienta na taki rachunek oznacza procentowy odpis na Fundusz. Wysokość składki zależy od rodzaju rachunku i wartości konkretnej wpłaty.

Wysokość składki w zależności od typu rachunku

Obecnie obowiązujące stawki, określone w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 roku, wynoszą: 

• 0,1% każdej wpłaty klienta na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
• 0,45% każdej wpłaty klienta na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Wyższa stawka przy rachunku otwartym wynika z większego poziomu ryzyka – deweloper otrzymuje środki wcześniej, na kolejnych etapach budowy, a Fundusz musi uwzględnić tę różnicę w kalkulacji.

Kto ponosi koszt składki DFG?

Ustawa jednoznacznie wskazuje, że obowiązek naliczania i odprowadzania składki na DFG spoczywa na deweloperze, a nie na nabywcy. Bank przyjmuje od dewelopera składkę, a następnie przekazuje ją do DFG.

Kupujący nie opłaca składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jako osobnej pozycji w rozliczeniu – nie pojawia się ona w umowie jako dodatkowa opłata po stronie klienta.

Co chroni Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i w jakich sytuacjach?

DFG zabezpiecza pieniądze nabywców w kilku scenariuszach, w których do tej pory często dochodziło do największych strat po stronie klientów.

Najważniejsze sytuacje, w których nabywca może liczyć na ochronę, to między innymi:

• upadłość dewelopera i przerwanie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego,
• odstąpienie przez syndyka lub zarządcę od zawartych umów z klientami,
• upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, gdy Bankowy Fundusz Gwarancyjny nie pokryje całości środków na rachunku,
• odstąpienie od umowy przez nabywcę w przewidzianych w ustawie przypadkach, na przykład gdy deweloper nie przeniesie własności lokalu w terminie albo nie usunie wady istotnej.

W takich sytuacjach DFG uzupełnia wypłaty banku tak, aby nabywca odzyskał całość pieniędzy przelanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy, w granicach określonych przepisami.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – ustawa, podstawa prawna i zapisy

Podstawą funkcjonowania DFG jest ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Akt prawny wprowadził obowiązek stosowania mieszkaniowych rachunków powierniczych i określił zasady działania Funduszu.

Nowe regulacje zaczęły obowiązywać w praktyce od 1 lipca 2022 roku. Od tego momentu każdy nowy projekt deweloperski objęty ustawą musi korzystać z rachunków powierniczych i systemu DFG. Dla nabywcy oznacza to znacznie wyższą jakość zabezpieczeń niż w poprzednim modelu, w którym często stosowano przelewy bezpośrednio na konto dewelopera.

Korzyści dla kupujących – dlaczego DFG działa jak tarcza ochronna?

Czy wiesz, że dzięki DFG ryzyko utraty środków przy zakupie mieszkania od solidnego dewelopera jest dziś nieporównywalnie mniejsze niż jeszcze kilka lat temu? Fundusz przejmuje na siebie konsekwencje najbardziej problematycznych scenariuszy, jak upadłość dewelopera czy banku prowadzącego rachunek.

DFG stabilizuje rynek pierwotny i wzmacnia poczucie bezpieczeństwa wśród kupujących. Nabywca nie musi już opierać się wyłącznie na kondycji finansowej dewelopera – pojawia się dodatkowe zabezpieczenie oparte na przepisach prawa i systemie bankowych rachunków powierniczych. Fundusz w sposób zauważalny podniósł poziom bezpieczeństwa transakcji na rynku pierwotnym przed i po jego wprowadzeniu.

Podsumowanie – bezpieczeństwo zakupu nieruchomości z DFG

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stał się dziś stałym elementem rynku pierwotnego. Obowiązkowe składki deweloperów, rachunki powiernicze i jasne zasady zwrotu środków sprawiają, że osoby kupujące mieszkania mają znacznie silniejszą ochronę finansową niż wcześniej.

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, w jaki sposób konkretny deweloper realizuje wymogi ustawy – jaki typ rachunku powierniczego stosuje, jak wygląda harmonogram wpłat i jakie informacje przekazuje w prospekcie informacyjnym. Świadome podejście do tych kwestii daje spokój i pozwala skupić się na wyborze najlepszego lokalu. Rutkowski Development realizuje inwestycje zgodnie z obowiązującymi przepisami, korzysta z systemu DFG i mieszkaniowych rachunków powierniczych, co wzmacnia bezpieczeństwo całego procesu zakupu mieszkania.