Koszty ukryte: Co musisz wiedzieć przed zakupem na rynku pierwotnym i wtórnym?

Zakup nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, wiąże się z koniecznością dokładnego zaplanowania finansowego. W tym kontekście, bardzo ważnym elementemem, na który należy zwrócić szczególną uwagę są koszty ukryte nieruchomości, które wpływają na ostateczny koszt transakcji. Często pomijane na początkowych etapach rozważań, obejmują szereg dodatkowych opłat, takich jak prowizje dla pośredników, koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, a także ewentualne wydatki związane z remontem lub doposażeniem mieszkania. Rozumienie i uwzględnienie tych kosztów w swoim budżecie jest niezbędne, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i zapewnić sobie spokojny i przemyślany zakup nieruchomości.

Jakie koszty ukryte mogą Cię zaskoczyć na rynku pierwotnym?

Zakup na rynku pierwotnym często jest postrzegany jako proces prostszy i mniej skomplikowany niż na rynku wtórnym, głównie ze względu na transakcje z deweloperem i nieruchomości „od pierwszego właściciela”. Jednak nawet w tym przypadku możemy natrafić na różne koszty ukryte na rynku pierwotnym.

• Koszty związane z wykończeniem „pod klucz” – zakup od dewelopera często oznacza nieruchomość w stanie surowym lub do wykończenia. Koszty związane z wykończeniem mieszkania „pod klucz” obejmują pełen zakres prac, od instalacji elektrycznych i hydraulicznych, przez tynkowanie, malowanie, po położenie podłóg i montaż stałych elementów wyposażenia. Dlatego, przed zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym, warto dokładnie oszacować potencjalne koszty wykończenia, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek finansowych i zapewnić sobie komfortowe wejście w posiadanie wymarzonego mieszkania.
• Opłaty przygotowawcze – niektórzy deweloperzy naliczają dodatkowe opłaty za przygotowanie dokumentacji, planów czy za realizację indywidualnych życzeń klienta dotyczących wykończenia mieszkania.
• Opłaty za zmiany w projekcie – chcąc dostosować nowe lokum do własnych potrzeb i preferencji, kupujący decydują się na modyfikacje, które mogą obejmować zmiany w rozkładzie pomieszczeń, wykończeniu czy instalacjach. Deweloperzy, chcąc zachować ciągłość i efektywność procesu budowlanego, standardowo oferują określony zakres projektów mieszkań. Wprowadzenie indywidualnych zmian wymaga od nich dodatkowego nakładu pracy, zarówno w fazie projektowania, jak i realizacji. Może to obejmować konieczność przeprojektowania układu pomieszczeń, uzyskania nowych pozwoleń budowlanych czy nawet zmian w już zakupionych materiałach budowlanych i wykończeniowych. Opłaty za zmiany w projekcie zależą od ich zakresu i skomplikowania.
• Koszty związane z infrastrukturą – w niektórych przypadkach, szczególnie przy zakupie nieruchomości w nowo budowanych osiedlach, mogą pojawić się dodatkowe opłaty za rozwój infrastruktury wokół nieruchomości, takie jak drogi dojazdowe, oświetlenie czy zagospodarowanie terenu.
• Opłaty za miejsce parkingowe lub komórkę lokatorską – miejsce parkingowe czy komórka lokatorska często nie są wliczone w cenę mieszkania i wymagają dodatkowej opłaty, jednak podobnie sytuacja wygląda w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, jeśli poprzedni właściciele nie zdecydowali się na kupno.

Sprawdź również: Rynek pierwotny czy wtórny: Jakie są główne różnice przy zakupie mieszkania?

Rynek wtórny: Uważaj na te dodatkowe wydatki

Rynek wtórny oferuje szeroki wybór nieruchomości, od zabytkowych kamienic po mieszkania w blokach z lat 90. XX wieku. Jednak koszty ukryte na rynku wtórnym są często pomijane przez kupujących, w początkowej euforii związanej z nabywaniem własnego mieszkania. Poniżej przedstawiamy kluczowe dodatkowe wydatki, na które należy zwrócić uwagę.

• Remont i modernizacja – mieszkania na rynku wtórnym często wymagają remontów lub modernizacji, aby dostosować je do współczesnych standardów i osobistych preferencji. Koszty te mogą szybko narastać, zwłaszcza w przypadku starszych nieruchomości z ukrytymi wadami, takimi jak problemy z instalacją elektryczną czy hydrauliczną.
• Wymiana wyposażenia – stare instalacje do wymiany, takie jak piece gazowe, grzejniki czy systemy wentylacyjne generują dodatkowe koszty. Podobnie rzecz ma się z oknami, drzwiami czy wyposażeniem kuchni i łazienki, które w starszych mieszkaniach często nie spełniają oczekiwań nowych właścicieli.
• Energochłonność – starsze budynki są zazwyczaj mniej energooszczędne, co przekłada się na wyższe rachunki za ogrzewanie i energię elektryczną. Koszty związane z izolacją termiczną czy wymianą stolarki okiennej na bardziej energooszczędną będą znaczące.
• Koszty prawne i administracyjne – zakup na rynku wtórnym wiąże się z koniecznością dokładnego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, co może wymagać wsparcia prawnego. Opłaty notarialne, podatek PCC czy koszty związane z czyszczeniem księgi wieczystej z obciążeń również należy wliczyć do kosztów transakcji.
• Opłaty notarialne i podatek PCC – chociaż opłaty notarialne są pobierane również przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, warto pamiętać, że zakup nowego mieszkania z rynku wtórnego często wiąże się z koniecznością zapłaty podatku PCC. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) jest naliczany od wartości transakcji określonych w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przypadku zakupu nieruchomości, podatek PCC jest zazwyczaj obowiązkiem nabywcy i jego wysokość zależy od wartości transakcji. Dla większości transakcji związanych z nieruchomościami stawka podatku wynosi 2% wartości nieruchomości określonej w umowie kupna-sprzedaży. Istnieją jednak pewne wyjątki i ulgi, na przykład zakup pierwszego mieszkania przez osoby fizyczne może podlegać zwolnieniu z podatku PCC, pod warunkiem spełnienia określonych w ustawie warunków. Ważne jest, aby przed finalizacją transakcji zapoznać się z obowiązującymi przepisami i potencjalnymi zwolnieniami, aby móc w pełni zrozumieć swoje zobowiązania podatkowe.
• Opłaty wspólnoty mieszkaniowej – w przypadku zakupu mieszkania w budynku wielorodzinnym, warto zwrócić uwagę na miesięczne opłaty administracyjne, ponieważ bywają one znacząco wyższe niż na pierwszy rzut oka, szczególnie jeśli budynek wymaga remontów czy modernizacji.
• Prowizje dla pośredników – jeśli zdecydujesz się na fachową pomoc przy zakupie mieszkania, musisz liczyć się z prowizją dla pośrednika nieruchomości, który będzie wymagać opłaty za swoje usługi.

Koszty remontu i modernizacji w mieszkaniach z rynku wtórnego

Koszty remontu i modernizacji mieszkań zakupionych na rynku wtórnym często są znaczącym obciążeniem dla nowych właścicieli.

W przypadku starszych nieruchomości, które przez lata nie były poddawane żadnym pracom modernizacyjnym, lista niezbędnych do wykonania prac bywa długa i kosztowna. Od wymiany instalacji elektrycznej i hydraulicznej, przez remont łazienki i kuchni, aż po wymianę okien i drzwi – wszystkie te działania mają na celu nie tylko poprawę estetyki, ale także zwiększenie funkcjonalności i bezpieczeństwa mieszkania. Dodatkowo, modernizacja mieszkania z rynku wtórnego często wiąże się z koniecznością dostosowania go do obecnych standardów energetycznych, co może znacząco wpływać na koszty eksploatacji w przyszłości. Energochłonne systemy ogrzewania czy słaba izolacja termiczna to problemy, z którymi nowi właściciele muszą się mierzyć, decydując się na zakup starszej nieruchomości.

W kontekście tych wyzwań, warto rozważyć zakup mieszkania z rynku pierwotnego, gdzie wiele z wymienionych problemów nie występuje. Mieszkania oferowane przez deweloperów są zazwyczaj nowe lub wyremontowane, spełniające obecne normy budowlane i energetyczne, minimalizując przy tym potrzebę przeprowadzania kosztownych remontów i modernizacji. Co więcej, nieruchomości te często są objęte gwarancją, zabezpieczając kupującego przed ewentualnymi wadami ukrytymi.

Chociaż zakup mieszkania z rynku pierwotnego może na pierwszy rzut oka wydawać się droższy, w długoterminowej perspektywie koszty związane z utrzymaniem, remontem i modernizacją okazują się znacznie niższe niż w przypadku nieruchomości wtórnych. Dlatego, biorąc pod uwagę całkowity koszt inwestycji, czasami bardziej opłacalną opcją jest zakup mieszkania z rynku pierwotnego.