Jak zwiększyć zdolność kredytową, by kupić mieszkanie?

Zdolność kredytowa to kluczowa ocena banku, która określa maksymalną kwotę kredytu, jaką wnioskodawca może otrzymać. Banki analizują dochody, istniejące zobowiązania oraz ogólną stabilność finansową, aby podjąć decyzję. Wysoka zdolność kredytowa jest niezbędna, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny, gotówkowy czy samochodowy. Istnieją sprawdzone strategie, które pozwalają ją skutecznie zwiększyć.

TL;DR:

•   Zwiększ dochody: Negocjuj podwyżkę, podejmij dodatkową pracę lub wykaż wszystkie źródła zarobków.
•   Spłać lub skonsoliduj zobowiązania: Pozbądź się istniejących kredytów i kart kredytowych, które obniżają wolny dochód.
•   Popraw historię kredytową: Terminowo spłacaj wszelkie płatności i unikaj opóźnień.
•   Obniż koszty życia: Zrezygnuj z niepotrzebnych wydatków i deklaruj niższe koszty utrzymania.
•   Dodaj drugiego kredytobiorcę: Połącz dochody z małżonkiem, partnerem lub rodzicem.
•   Porównaj oferty banków: Różne instytucje mają odmienne metody obliczania zdolności kredytowej.

Czym jest zdolność kredytowa i jak banki ją obliczają?

Zdolność kredytowa to maksymalna kwota kredytu, jaką bank może przyznać na podstawie szczegółowej analizy sytuacji finansowej wnioskodawcy. Banki oceniają szereg czynników, aby określić Twoją wiarygodność i możliwości spłaty.

Najważniejsze czynniki wpływające na zdolność kredytową to:

•   Wysokość miesięcznych dochodów netto: Banki biorą pod uwagę zarobki po odliczeniu podatków i składek ZUS.
•   Istniejące zobowiązania finansowe: Inne kredyty, pożyczki, karty kredytowe czy raty leasingowe znacząco obniżają dostępny dochód.
•   Koszty utrzymania gospodarstwa domowego: Zależą one od liczby osób w rodzinie i miejsca zamieszkania.
•   Stabilność zatrudnienia: Banki preferują umowy na czas nieokreślony i minimum pół roku stażu pracy u obecnego pracodawcy.
•   Wiek kredytobiorcy: Kredyt musi zostać spłacony przed osiągnięciem wieku emerytalnego przez najstarszego kredytobiorcę.

Banki często stosują wskaźnik DtI (Debt-to-Income). Określa on, że miesięczna rata kredytu nie powinna przekraczać od trzydziestu do pięćdziesięciu procent miesięcznych dochodów netto, po odliczeniu wszystkich zobowiązań i kosztów życia.

Jak zwiększenie dochodów podnosi zdolność kredytową?

Najskuteczniejszym sposobem na uzyskanie wyższej zdolności kredytowej jest zwiększenie miesięcznych dochodów. Te dodatkowe środki bank uwzględni w kalkulacji.

Możesz to osiągnąć na kilka sposobów:

•   Negocjowanie podwyżki: Jeśli masz stabilne zatrudnienie, porozmawiaj z obecnym pracodawcą o zwiększeniu wynagrodzenia.
•   Podjęcie dodatkowej pracy: Umowa zlecenie lub o dzieło, która generuje regularny dochód, może znacząco poprawić sytuację.
•   Wykazanie wszystkich źródeł zarobków: Dochodów z najmu nieruchomości, działalności gospodarczej czy dywidend z akcji nie należy pomijać.

Banki zazwyczaj wymagają udokumentowania dochodów za ostatnie trzy do sześciu miesięcy. Warto więc zadbać o stabilne i udokumentowane zarobki przez ten okres, zanim złożysz wniosek kredytowy.

Dlaczego spłata zobowiązań znacząco poprawia zdolność kredytową?

WAŻNE: Każde istniejące zobowiązanie finansowe obniża zdolność kredytową. Bank odlicza raty od dostępnego dochodu. Dlatego spłata kredytów i pożyczek to najszybszy sposób na poprawę sytuacji.

Przykładowo, spłacenie kredytu konsumpcyjnego o racie pięćset złotych miesięcznie może zwiększyć zdolność na kredyt hipoteczny nawet o sto tysięcy złotych. Zamknięcie nieużywanych kart kredytowych eliminuje ich limity, które banki traktują jako potencjalne zobowiązanie. Konsolidacja kilku małych kredytów w jeden, o niższej racie, również poprawia wskaźniki finansowe. Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto uregulować wszystkie drobne zobowiązania i zrezygnować z kart kredytowych, których nie używamy.

Jak historia kredytowa wpływa na decyzję banku o przyznaniu kredytu?

Banki sprawdzają historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) oraz Biurze Informacji Gospodarczej (BIG). Weryfikują, czy wnioskodawca terminowo spłacał poprzednie zobowiązania. Opóźnienia w płatnościach, negatywne wpisy i niespłacone długi znacząco obniżają szanse na kredyt. Mogą również skutkować wyższym oprocentowaniem.

Najlepszą strategią jest regularne i terminowe spłacanie wszystkich rachunków, kredytów i pożyczek. Warto to robić przez minimum sześć do dwunastu miesięcy przed planowanym wnioskiem. Dobrze jest też zamówić bezpłatny raport z BIK i sprawdzić, czy nie zawiera błędów lub nieaktualnych wpisów. Można je wyjaśnić lub usunąć, kontaktując się z odpowiednimi instytucjami finansowymi.

Jak optymalizacja kosztów życia zwiększa dostępny dochód do kredytu?

Porada: Przed wizytą w banku przeanalizuj swoje wydatki. Obniż deklarowane koszty życia do realnego minimum, ponieważ bank odlicza je od dochodów przy obliczaniu zdolności kredytowej.

Warto zrezygnować z płatnych subskrypcji i usług, których nie używamy. Zamknij nieużywane konta bankowe z opłatami. Ogranicz wydatki na rozrywkę i restauracje w okresie poprzedzającym złożenie wniosku o kredyt. Niektóre banki pozwalają na obniżenie kwoty kosztów życia, jeśli kredytobiorca przedstawi szczegółową tabelę wydatków, wykazującą oszczędny styl życia.

Dlaczego dodatkowy kredytobiorca zwiększa szanse na wyższy kredyt?

Dodanie drugiego kredytobiorcy do wniosku kredytowego, na przykład małżonka, partnera lub rodzica, łączy dochody obu osób. To znacząco zwiększa zdolność kredytową.

Korzyści z dodatkowego kredytobiorcy:

•   Suma dochodów netto: Połączenie dochodów obu kredytobiorców podnosi bazę do obliczania maksymalnej kwoty kredytu.
•   Podział zobowiązań: Istniejące zobowiązania są dzielone proporcjonalnie, co nie obciąża tak mocno pojedynczego wnioskodawcy.
•   Niższe ryzyko dla banku: W przypadku problemów finansowych jednej osoby, druga może kontynuować spłatę.
•   Wzrost stabilności finansowej: Szczególnie gdy jedno z kredytobiorców ma stałą umowę o pracę, a drugie prowadzi działalność gospodarczą.

Deweloperzy, tacy jak Rutkowski Development, często oferują wsparcie kredytowe. Współpracują z czternastoma bankami i pomagają dobrać najkorzystniejszą opcję finansowania dla par i rodzin kupujących mieszkanie. Uwzględniają łączne dochody i indywidualne sytuacje finansowe.

Czy porównanie ofert różnych banków może zwiększyć dostępną kwotę kredytu?

Każdy bank stosuje własne algorytmy obliczania zdolności kredytowej. Uwzględnia różne koszty życia i stosuje odmienne wskaźniki DtI. Dlatego warto złożyć wnioski w kilku instytucjach finansowych.

Różnice mogą być znaczące. Jeden bank może przyznać o dziesięć do dwudziestu procent wyższy kredyt niż inny, nawet przy tych samych dochodach i zobowiązaniach. Część banków korzystniej traktuje określone zawody lub branże, oferując lepsze warunki dla pracowników korporacji, służby zdrowia czy sektora IT. Biura sprzedaży deweloperów w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Białystok czy Ełk często oferują bezpłatne wsparcie doradców kredytowych. Znają oni aktualne oferty wielu banków i pomogą wybrać najkorzystniejsze warunki finansowania, dostosowane do sytuacji kupującego.